岳阳市发展和改革委员会

岳阳市住房和城乡建设局

岳阳市市场监督管理局

关于进一步规范岳阳市城区物业服务收费管理的通知

岳阳市城区物业服务企业、房地产开发企业及相关单位：

为进一步加强我市城区普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》（湘发改价调规[2021] 131号）及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规[2022]271号）等规定和要求，结合我市城区实际、现就进一步加强我市城区物业服务收费管理的有关问题通知如下：

一、物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。

市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门负责城区内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。住房和城乡建设部门负责城区内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监督管理部门负责对城区内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

二、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

三、住宅公共性物业服务项目包括: 综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务等五项。实行政府指导价的住宅公共性物业服务根据服务内容,服务要求和设施设备配置等情况服务等级分为一级、二级、三级四级、五级，最高为五级（基准价及服务内容见附件1）。其收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。

四、业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，并在前期物业管理合同中约定，前期物业管理合同作为商品房买卖合同的附件。物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。

保障性住房公共性物业服务收费，具体标准由业主单位在指导价范围内，根据物业服务实际情况确定，并向市发展和改革部门和市住建部门报备。

业主大会成立之前的已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费收费标准按附件2执行。

五、实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，物业服务人在与建设单位完成物业承接查验移交手续后的三十日内，持下列资料到发展和改革部门办理备案审查。

1、前期物业管理招投标中标通知书

2、前期物业服务合同、临时管理规约

3、前期物业服务合同备案证明

4、企业法人身份证，营业执照复印件

5、房屋建筑工程验收证明、消防安全验收证明

6、商品房买卖合同（任意不同两份）

7、《住宅前期物业服务收费备案登记表》（附件3）（一式三份）

六、实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。

七、物业服务费根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。

八、空置房（指业主收房后未装修的房屋;或通知交房的最后期限起，因业主本人原因未办理交房手续的房屋;或向物业企业报备、连续一年未使用的房屋; 或建设单位未售房屋）物业服务收费，按物业企业备案价格标准的80%收取，业主与物业企业有其它约定的按约定标准执行。

九、业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并签订新的物业服务合同。

十、实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。

所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当全过程参与指导协商。

十一、建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。

建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库（位）。

物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费

十二、物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

十三、物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据、优惠政策以及市场监督管理部门的投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用公共部位公共设施设备进行经营等收入和使用情况，本年度物业服务项目收支预算，并应在醒目位置以书面公告的方式告知业主，物业服务人应当及时答复业主提出的质询。

十四、住建部门应当会同发展和改革部门和市场监管部门建立物业服务质量评价动态调整机制，引导督促物业服务企业严格执行物业服务合同中明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。对投诉率高、问题反映集中、达不到合同约定服务质量的物业服务企业进行重点检查，责令限期整改。逾期拒不改正的记入企业不良经营信用档案十五、物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门依法予以处罚：

（一） 违反本办法规定，不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；

（二）超过政府指导价标准收费的；

（三）擅自设立强制性收费项目的；

（四）不实行明码标价或不按规定明码标价，价外加价的；

（五）其他违反价格法律、法规等规定的。

十六、本通知未明确的，按国家、省有关规定执行。

十七、本通知自2023年1月1日起施行，有效期5年。之前有关物业服务收费政策与本通知规定不一致的，以本通知为准。

岳阳市发展和改革委员会

岳阳市住房和城乡建设局

岳阳市市场监督管理局

2022年12月30日